Gayrimenkul sertifikaları, proje geliştirme faaliyetleri için alternatif bir finansman modeli sunan sermaye piyasası araçlarıdır. Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği'nde yapılan düzenlemeler sonrasında bu yapı, TOKİ öncülüğünde uygulamaya alınmış ve proje bazlı yatırım imkânı oluşturmuştur.
Sistemde inşaatın ilerleme durumu, yapı denetim kuruluşlarının hazırladığı raporlarla izlenir. Sertifika ihracından elde edilen fonların ilgili projeye aktarımı, projenin tamamlanma oranı ve denetim raporları çerçevesinde kademeli olarak yapılır. Bu yaklaşım, projenin yarım kalma riskini azaltmayı ve finansman kullanımını şeffaflaştırmayı amaçlar.
Uygulamada ihraçtan elde edilen fonun bir bölümü başlangıç finansmanı olarak kullanılabilir; ana bölüm ise inşaat ilerleme raporlarında belirlenen oranlara göre proje geliştiricisine aktarılır. Kalan kısım vade sonunda ödenir. Sertifikasını konuta dönüştürmek istemeyen yatırımcılar için de belirli koşullarda geri alım ve nakde dönüşüm mekanizmaları öngörülür.
Borsa fiyatının oluşmadığı veya fiyatın sağlıklı bulunmadığı durumlarda, geri ödeme için taşınmazın güncel piyasa değerinin esas alınabilmesine yönelik düzenlemeler bulunmaktadır. Sertifika sahipleri, projenin geleceğine ilişkin karar alma süreçlerinde toplantılar yoluyla söz sahibi olabilmektedir.
Kentsel dönüşüm projelerinde TOKİ'nin yanında İller Bankası'nın da sisteme dâhil edilmesi, finansman modelinin uygulama alanını genişletmiştir. Projelerin başka finansman kaynaklarıyla birlikte yürütülmesi halinde de sertifika yatırımcılarının hakları korunarak belirli bölümler üzerinde teminat tesis edilmesine imkân sağlanır.
Gayrimenkul sertifikası, proje geliştiren şirketler için yeni bir finansman kaynağı yaratırken; yatırımcılar için de bütçelerine uygun tutarlarla gayrimenkul projelerinin değer artışına katılabilecekleri bir yatırım alternatifi sunar.
Okan TUĞBERK
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
SPK Lisans No: 402099