Uzman değerlendirme yaklaşımı
Bugünkü durum ile tamamlanmış projeyi ayırmak
İnşa aşamasındaki proje değerlemesi, değerleme tarihindeki fiziksel ve hukuki durumu, tamamlanma için gereken kaynakları ve projenin bitmesi hâlinde oluşabilecek ekonomik karşılığı ayrı senaryolarda inceler. Arsa, tamamlanmış imalat, sahadaki malzeme, satış sözleşmeleri ve gelecekte yapılacak işler aynı nitelikte değildir. Bu nedenle mevcut durum değeri ile tamamlanmış proje değeri birbirinin yerine kullanılmaz.
Çalışma proje finansmanı, teminat, hakediş veya ilerleme kontrolü, yatırımcı girişi, satış, şirket devri, finansal raporlama ve yeniden yapılandırma amacıyla talep edilebilir. Değerleme raporu teknik kontrollük veya kesin maliyet raporu değildir; ancak sunulan teknik veriler, saha gözlemi ve pazar analizi üzerinden karar desteği sağlar.
Ruhsat ve proje kapsamı
Tapu, imar durumu, ruhsat, onaylı mimari ve mühendislik projeleri, yapı denetim bilgileri, revizyonlar ve varsa kat irtifakı kayıtları incelenir. Ruhsata esas alanlarla satış veya tanıtım dokümanlarındaki alanlar karşılaştırılır. Onaylanmamış değişiklikler kesin proje hakkı olarak kabul edilmez. Fazlandırılmış projelerde her etabın ortak altyapı ve maliyet ilişkisi ayrıca değerlendirilir.
Projenin konut, ofis, perakende, otel, sanayi veya karma kullanım niteliği pazar analizini belirler. Ortak alan, otopark, sosyal donatı ve teknik alanların dağılımı, satılabilir veya kiralanabilir alan verimliliğini etkiler. Ruhsat süresi, izin süreçleri ve ilgili kurum koşulları raporda açık varsayımlarla ele alınır.
Fiziksel gerçekleşme ve saha incelemesi
Saha incelemesinde tamamlanan taşıyıcı sistem, cephe, ince işler, mekanik-elektrik tesisat, peyzaj ve altyapı işleri gözlenir. Fiziksel gerçekleşme yalnız toplam yüzdeyle değil, iş kalemlerinin maliyet içindeki ağırlığı ve tamamlanma niteliğiyle değerlendirilir. Sahaya teslim edilmiş ancak monte edilmemiş malzeme, avans veya sipariş, tamamlanmış imalatla aynı kabul edilmez.
Kalite, hasar, korunma koşulları, şantiye güvenliği ve uzun süreli duruşun etkileri gözleme dayalı olarak belirtilir. Gizli imalat ve teknik uygunluk için hakediş, yapı denetim ve mühendislik raporları gerekebilir. Değerleme uzmanının saha gözlemi, bağımsız teknik uygunluk testi yerine geçmez.
Kalan maliyet, süre ve riskler
Kalan maliyet; güncel miktar ve birim fiyatlar, yüklenici sözleşmeleri, fiyat farkları, vergi ve danışmanlık giderleri, finansman, pazarlama, beklenmeyen gider ve tamamlanma süresi dikkate alınarak incelenebilir. Geçmişte harcanan tutar tek başına mevcut değeri göstermez. Maliyetin gerçekleşmiş olması, imalatın pazarda aynı tutarda değer yaratacağı anlamına gelmez.
Süre analizi; tedarik, işgücü, ruhsat ve onay, mevsim, finansman ve satış programına bağlıdır. Gecikme, maliyet artışı ve gelir ertelemesi senaryolara yansıtılabilir. Yüklenici veya yatırımcının projeyi tamamlayacağına dair garanti verilmez.
Pazar ve gelir analizi
Tamamlanmış proje için öngörülen satış veya kira değerleri, yakın çevredeki karşılaştırılabilir projelerin ürün tipi, alanı, teslim seviyesi, ödeme koşulları, satış hızı ve işlem tarihiyle ilişkilendirilir. Liste fiyatları ile gerçekleşen fiyatlar arasındaki fark dikkate alınır. Ön satışlar varsa iptal, tahsilat ve teslim yükümlülükleri incelenebilir.
Uygun verilerle gelir veya artık değer yaklaşımı kullanılabilir. Gelecekteki satış-kira gelirlerinden kalan maliyet, süre ve riskler düşülür. Mevcut durum için pazar veya maliyet göstergeleri destekleyici olabilir. Yöntemlerin seçimi ve uzlaştırılması raporda açıklanır.
Talep edilebilecek belgeler
- Tapu, imar, ruhsat ve onaylı proje seti
- Metraj, keşif, bütçe, sözleşme ve hakedişler
- İş programı, gerçekleşme raporları ve yapı denetim kayıtları
- Satış-kira listeleri, sözleşmeler ve tahsilat durumu
- Kredi, ipotek ve proje üzerindeki yükümlülük bilgileri
- Tamamlanma senaryosu ve değerleme amacı
Ön satışlar, yükümlülükler ve hassasiyet
Projede satılmış üniteler varsa sözleşme bedeli ile bugünkü pazar değeri ayrılır. Tahsil edilen ve kalan tutarlar, teslim yükümlülüğü, cayma veya iade koşulları, kampanya ve finansman maliyetleri incelenebilir. Satış adedi fiziksel tamamlanma değildir; buna karşılık düşük ön satış da tek başına projenin pazarsız olduğunu kanıtlamaz. Satış dönemi ve ürün karması dikkate alınır.
Tamamlanmış değer hesabında satış hızı, fiyat artışı, kalan maliyet, süre ve finansman varsayımları birlikte çalışır. Bu değişkenlerden birindeki küçük hareket sonuçta önemli fark yaratabilir. Rapor, uygun görülen hassasiyetleri göstererek tek senaryolu kesinlik izlenimini azaltır. Özellikle uzun süre durmuş projelerde yeniden mobilizasyon, hasar tespiti, güncel mevzuata uyum ve sözleşme yenileme maliyetleri ayrıca değerlendirilir.
Proje kapsamındaki ortak altyapı veya sosyal donatı tamamlanmadan bazı etapların ekonomik işlevi sınırlı kalabilir. Etap bazında değer dağıtılırken ortak maliyet ve kullanım ilişkisi açıkça kurulur; tamamlanmamış ortak alanın değeri iki kez sayılmaz.
İmalat kalitesi ve sözleşme kapsamı
Hakediş yüzdesi ile değerlemeye esas fiziksel gerçekleşme farklı olabilir. Hakediş; avans, fiyat farkı, şantiye gideri veya sözleşmesel kalem içerebilir. Değerleme çalışması, gözlenebilir imalatı ve sunulan teknik raporları maliyet ağırlıklarıyla karşılaştırır. Kusurlu, hasarlı veya projeye aykırı imalatın yeniden yapım maliyeti için teknik uzman görüşü gerekebilir. Anahtar teslim, birim fiyat, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı sözleşmelerinde kalan yükümlülüklerin dağılımı değişir. Yüklenicinin alacağı, yatırımcının borcu ve taşınmazın fiziksel değeri birbirine karıştırılmaz. Teminat mektupları veya sigortalar varsa varlığın değeri değil, proje riskinin yönetimi kapsamında ayrıca yorumlanır. Bu ayrım, rapor kullanıcılarının gerçekleşen maliyet ile ekonomik değer arasındaki farkı doğru okumasına yardımcı olur.
Rapor ve başvuru
Rapor; proje ve izin tanımını, saha tespitini, fiziksel gerçekleşme analizini, kalan maliyeti, pazar verilerini, senaryoları, kullanılan yöntemleri, hassasiyetleri ve sonuç değerlerini içerebilir. Eksik belge, durdurulmuş inşaat, satış yükümlülüğü veya ruhsat farkı gibi konular açık sınırlama olarak gösterilir.
Teklif için proje konumu, kullanım türü, toplam alan, ruhsat ve inşaat seviyesi, değerleme amacı, incelenecek senaryolar ve mevcut teknik-finansal belgeler paylaşılmalıdır. Bu bilgiler saha ekibi ve rapor takviminin gerçekçi planlanmasını sağlar.