Uzman değerlendirme yaklaşımı
Sınırlı pazara sahip varlıklarda kapsamın kurulması
Özel amaçlı yapılar, belirli bir faaliyete göre tasarlanan ve alternatif kullanıcı sayısı sınırlı olabilen varlıklardır. Marina, tersane, hastane, okul, öğrenci yurdu, spor kompleksi, laboratuvar, veri merkezi, soğuk hava tesisi veya benzeri yapılar bu gruba girebilir. Yapının fiziksel kabuğu ile faaliyet için zorunlu teknik sistemler, lisanslar, sözleşmeler ve işletme unsurları birbirinden ayrıştırılır.
Değerleme satış, satın alma, teminat, sigorta, finansal raporlama, ortaklık, yeniden yapılandırma veya alternatif kullanım analizi için talep edilebilir. Görev kapsamında gayrimenkul, makine-ekipman ve işletmeye bağlı hakların hangilerinin bulunduğu açıkça tanımlanır. Pazar değeri ile özel bir kullanıcıya özgü yatırım değeri karıştırılmaz.
İşlev ve teknik altyapı
Saha çalışmasında yapının ana işlevi, kapasitesi, alan dağılımı, kullanıcı ve servis dolaşımı, güvenlik, enerji, iklimlendirme, su, atık, haberleşme ve özel proses altyapısı incelenir. Teknik sistemlerin bina ile bütünleşme düzeyi ve alternatif kullanımda korunup korunamayacağı değerlendirilir. Özel imalatın yüksek maliyetli olması, başka bir alıcı için aynı değeri yaratacağı anlamına gelmez.
Kapasite, kullanım oranı, bakım ve yenileme ihtiyacı, teknolojik değişim ve mevzuat gereklilikleri işlevsel eskime üzerinde etkili olabilir. Sağlık, eğitim veya enerji gibi alanlarda teknik uygunluk özel uzman değerlendirmesi gerektirebilir; değerleme raporu faaliyet izni veya mühendislik sertifikası yerine geçmez.
Hukuki ve düzenleyici çerçeve
Tapu, imar, ruhsat ve yapı kullanma belgelerinin yanında faaliyete özgü lisans, izin, tahsis, kıyı kullanımı, kapasite veya işletme belgeleri incelenebilir. Belgenin varlığa, işletmeciye veya sözleşmeye bağlı olması ekonomik sonucu değiştirir. Devredilebilirlik ve süre hakkında kesin hukuki görüş verilmez; yetkili kurum ve hukuk uzmanı teyidi gerekebilir.
Kamu arazisi tahsisi, uzun süreli kira, üst hakkı veya işletme sözleşmesi bulunan varlıklarda mülkiyet ile kullanım hakkı ayrılır. Hakkın kalan süresi, bedeli, yükümlülükleri ve sona erme koşulları değerleme varsayımlarında görünür kılınır.
Yöntem seçimi ve veri sınırlılığı
Benzer işlemler yeterli ve karşılaştırılabilir olduğunda pazar yaklaşımı kullanılabilir. Ancak özel varlıklarda işlem sayısı az, bilgi kapsamı sınırlı ve varlıklar birbirinden farklı olabilir. Düzeltmeler; kapasite, konum, izin, teknik sistem, kullanım oranı ve işlem koşullarını dikkate alır. Veri yetersizliği raporda açıkça belirtilir.
Maliyet yaklaşımı arsa ile ikame maliyetini, fiziksel yıpranmayı, işlevsel ve ekonomik eskimeyi incelemek için önemli olabilir. Gelir üreten varlıklarda güvenilir ve ayrıştırılabilir gelir-gider verisi bulunduğunda gelir yaklaşımı değerlendirilebilir. İşletmecinin olağanüstü performansı tipik pazar performansı sayılmaz. Sonuç, yöntemlerin veri gücüne göre uzlaştırılır.
Alternatif kullanım ve en verimli kullanım
Özel amaçlı yapının mevcut işlevini sürdürmesi ile dönüştürülmesi ayrı senaryolar olabilir. Alternatif kullanımın fiziksel olarak mümkün olması tek başına yeterli değildir; imar ve izin, dönüşüm maliyeti, süre, pazar talebi ve mevcut sözleşmeler birlikte değerlendirilir. Yıkım veya söküm maliyeti, kullanılamayan teknik sistemler ve çevresel yükümlülükler sonucu etkileyebilir.
Mevcut faaliyetin kârlı olması taşınmaz kullanımının otomatik olarak en verimli kullanım olduğunu kanıtlamaz. Tersine, teorik daha yoğun yapılaşma da onay ve ekonomik uygulanabilirlik olmadan kesin hak sayılmaz.
Talep edilebilecek belgeler
- Tapu, imar, ruhsat, proje ve yapı kullanma belgeleri
- Faaliyete özgü lisans, izin, tahsis ve sözleşmeler
- Kapasite, kullanım, gelir-gider ve bakım bilgileri
- Makine, teknik sistem ve sabit kıymet envanteri
- Yatırım, yenileme ve dönüşüm maliyetleri
- Değerleme amacı ile kapsanan hak ve varlık listesi
Kapasite kullanımı ve kullanıcıya özgü katkılar
Özel amaçlı tesiste tasarım kapasitesi ile fiilî kullanım oranı ayrılır. Düşük kullanım; geçici işletme sorunu, yetersiz talep, teknik kısıt veya varlığın pazara göre fazla büyük olmasından kaynaklanabilir. Sebep anlaşılmadan yalnız gerçekleşen gelir kalıcı performans sayılmaz. Kapasite artışının gelir yaratması için talep, izin, personel ve ek yatırım gereksinimi birlikte değerlendirilir.
Belirli bir kullanıcı için yapılmış bağlantı, güvenlik, temiz oda, ağır kaldırma veya benzeri yatırım başka bir pazar katılımcısı için sınırlı fayda sağlayabilir. Bu kullanıcıya özgü katkı, genel pazar değerinden ayrı değerlendirilir. Alternatif kullanıcı kitlesinin genişliği, pazarlama süresi ve dönüşüm maliyeti ekonomik eskime analizinde dikkate alınır.
Kamu hizmeti veya sosyal amaç taşıyan yapılarda mali performans tek ölçüt olmayabilir; ancak pazar değeri çalışması sosyal faydayı otomatik parasal gelire dönüştürmez. Kullanılan değer esası ve varsa kamuya özgü varsayımlar raporda açıkça tanımlanır.
Varlık gruplarının ayrıştırılması
Özel amaçlı tesiste arsa ve binalar, sabit teknik tesisler, taşınabilir ekipman, yazılım, ruhsat, sözleşme ve işletme sermayesi farklı ekonomik varlıklardır. Bir bütün olarak çalışmaları, raporda ayrı tanımlanmalarına engel değildir. Kapsam dışı kalan unsur işletmenin devamı için zorunluysa, bu eksiklik değer varsayımında belirtilir. Örneğin tersanede kaldırma ekipmanı, hastanede medikal cihaz veya veri merkezinde sunucu sistemleri binadan ayrı değerleme gerektirebilir. Bu ayrım hem çift sayımı önler hem de finansman veya sigorta kararında hangi teminatın değerlendirildiğini anlaşılır kılar. Varlık gruplarının açık sınıflandırılması, sonraki yenileme ve satış senaryolarında hangi bileşenin hangi ekonomik ömre ve pazara sahip olduğunu da gösterir.
Rapor ve başvuru
Rapor; varlık ve hak tanımını, konum, fiziksel ve hukuki incelemeyi, işlev-kapasite analizini, pazar araştırmasını, maliyet ve gelir verilerini, yöntemleri, senaryoları, sınırlamaları ve sonuç değerini içerebilir. Makine, demirbaş, lisans veya işletme unsurları ayrı gösterilir. Gizli kusur, çevresel yükümlülük ve teknik performans özel inceleme olmadan garanti edilmez.
Teklif için varlık türü, konum, kapasite, faaliyet durumu, değerleme amacı, mülkiyet veya kullanım hakkı yapısı, kapsanacak ekipman ve erişilebilir belgeler paylaşılmalıdır. Özel uzman ihtiyacı bu ön bilgilerle belirlenir.